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Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?

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Lorsqu'une est ouverte à l'encontre du locataire, ou le examine la situation. Il décide ensuite de poursuivre le bail, de le résilier ou de le céder. Dans certains cas, le peut lui-même décider de résilier le bail commercial. procédure collective l'administrateur judiciaire liquidateur bailleur

En principe, l'ouverture d'une n'a pas de conséquence sur le . Celui-ci se poursuit même si le locataire en difficulté n'a pas payé les loyers avant l'ouverture de la procédure collective. procédure collective bail commercial

L'ouverture d'une procédure collective entraîne des . Cela signifie que les créanciers ne peuvent plus demander en justice le paiement de leurs créances ou la résiliation du contrat. Par conséquent, si le locataire ne paie pas ses loyers à partir de l'ouverture de la procédure collective, le propriétaire du local commercial ne pourra pas les réclamer en justice. l'arrêt des poursuites créanciers

En revanche, le propriétaire peut obtenir le règlement des loyers impayés . Pour cela, il doit effectuer une à compter de la publication du jugement d'ouverture au . avant l'ouverture de la procédure collective déclaration de créances dans un délai de 2 mois Bodacc

À noter

Il n'est pas possible de prévoir dans le contrat de bail commercial que l'ouverture d'une entraîne automatiquement la résiliation du bail. procédure collective

Le bail se poursuit suite à la décision de différents intervenants selon la procédure ouverte.

Le bail commercial se poursuit suite à la décision de l' ou du selon la procédure ouverte. administrateur judiciaire liquidateur judiciaire

Lors de l'ouverture de la procédure de sauvegarde ou du redressement judiciaire, le tribunal nomme un qui décide seul de la continuation du bail. administrateur judiciaire

Si le tribunal ne nomme pas d'administrateur judiciaire, c'est le locataire qui décide de poursuivre le bail après du . Dans ce cas, si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le est saisi par toute personne intéressée (notamment le propriétaire). accord mandataire judiciaire juge-commissaire

La désignation de l'administrateur judiciaire est obligatoire au-delà des seuils suivants : un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à et un effectif d’au moins 20 salariés. 3 millions €

En cas de liquidation judiciaire, c'est le liquidateur judiciaire nommé par le tribunal de commerce qui se prononce sur la poursuite du bail.

Lorsque le tribunal autorise le maintien de l'activité, il désigne, en plus du liquidateur judiciaire, un administrateur judiciaire si l'entreprise a plus de 20 salariés et réalise un chiffre d'affaires hors taxes supérieur ou égal à . Dans ce cas, c'est l'administrateur judiciaire qui se prononce sur la continuation du bail. 3 millions  €

Le bail commercial peut être poursuivi si les conditions suivantes sont réunies :

  • Le bail est . Il faut donc que le bail ait déjà été conclu et n'ait pas encore pris fin. Le bail n'est plus « en cours » s'il a été résilié de façon amiable avant l'ouverture de la procédure collective ou s'il est résilié à la suite d'une décision judiciaire définitive (c'est-à-dire sans recours possible). « en cours » au moment de l'ouverture de la procédure collective

  • Le locataire dispose des . fonds et de la trésorerie nécessaire pour payer les loyers

Dans ce cas, ou le n'a pas l'obligation de prévenir le propriétaire de la continuation du bail. La poursuite du bail commercial s'impose donc au propriétaire. Il ne peut pas s'y opposer même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d'ouverture de la procédure collective. l'administrateur judiciaire liquidateur

Le bail est continué aux conditions contractuelles prévues par le propriétaire et le locataire avant le jugement qui ouvre la procédure collective. Cela suppose le paiement du loyer et le respect des clauses du bail (par exemple, la destination des locaux) par le locataire, l'administrateur ou le liquidateur judiciaire.

À noter

Le propriétaire peut envoyer une à son locataire, à l’administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire pour connaître le sort du bail. Toutefois, l'absence de réponse à cette mise en demeure n'entraîne pas la résiliation du bail. mise en demeure

Le bail commercial peut être résilié à la demande de l', du , du propriétaire ou du locataire en fonction de la procédure (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire). administrateur judiciaire liquidateur judiciaire

Lors du jugement d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de sauvegarde, le tribunal désigne un lorsque l'entreprise réalise un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3  et a un effectif d’au moins 20 salariés. obligatoirement l'administrateur judiciaire millions €

L'administrateur judiciaire peut décider, sans avoir à en justifier, de résilier le bail des locaux utilisés pour l'activité de l'entreprise locataire. Il peut ainsi aussi décider de résilier le bail même si les loyers peuvent être payés.

En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, il . doit résilier le bail

Le bail commercial est résilié le jour où le propriétaire est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

Attention

La responsabilité de l'administrateur peut être engagée s'il a décidé de poursuivre le bail alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers. Elle peut aussi être engagée lorsque l'administrateur a tardé à mettre fin au bail compte tenu des difficultés de l'entreprise.

Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le peut décider de résilier le bail commercial sans avoir à en justifier et . liquidateur judiciaire à tout moment

Il peut résilier le bail qu'il a d'abord poursuivi même s'il est en mesure de payer les loyers. En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, le liquidateur judiciaire . doit résilier le bail

Le bail est alors résilié le jour où le propriétaire est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

Attention

Lorsque le liquidateur a demandé la poursuite du bail ou a tardé à mettre fin à celui-ci alors qu'il n'avait pas les fonds nécessaires pour les loyers, sa responsabilité peut être engagée.

Un administrateur judiciaire est obligatoirement désigné lorsque l'entreprise réalise un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à et a un effectif d’au moins 20 salariés. Dans les autres cas, le tribunal ne nomme pas toujours un administrateur judiciaire. 3 millions €

En l'absence d'administrateur, c'est le locataire en difficulté qui décide de résilier le bail après du . accord mandataire judiciaire

Si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le est saisi par toute personne intéressée (notamment le propriétaire). juge-commissaire

Après l'ouverture de la procédure collective, le propriétaire peut exiger la résiliation du bail uniquement . lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges

Il doit attendre un qui court à compter du jugement d'ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation au tribunal judiciaire. délai de 3 mois

Où s'informer ?

Attention

Pour obtenir le règlement des loyers impayés , le propriétaire doit effectuer une à compter de la publication du jugement d'ouverture au . avant l'ouverture de la procédure collective déclaration de créances dans un délai de 2 mois Bodacc

Le propriétaire peut également demander en justice la résiliation du bail, pour des motifs apparus avant le jugement d'ouverture de la procédure autres que le paiement des loyers. Il s'agit par exemple d'un défaut d'entretien des lieux loués. Il doit agir en justice de la publication du jugement de liquidation judiciaire au . dans les 3 mois Bodacc

Le bail commercial peut être cédé soit dans le cadre d'un plan de cession de l'entreprise locataire, soit dans le cadre de la liquidation judiciaire du locataire.

Dans le cadre d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire, le tribunal de commerce peut décider la cession totale ou partielle de l'entreprise locataire. Il fixe alors un délai dans lequel les offres de reprise doivent parvenir à l'administrateur ou au . Après examen des offres de reprise, le tribunal retient celle qui permet d'assurer le plus durablement l'emploi et le paiement des créanciers. liquidateur judiciaire

Le tribunal arrête un plan de cession qui précise les contrats nécessaires au maintien de l'activité. En principe, le bail commercial est inclus dans le plan de cession. Il est ainsi cédé au repreneur de l'entreprise. Il doit être exécuté aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure.

Attention

Les clauses du contrat de bail qui concernent la (accord du propriétaire, la des loyers, ) ne s'appliquent pas en cas de plan de cession. cession du bail garantie solidaire de paiement droit de préemption des communes

Cette cession intervient essentiellement en cas de liquidation judiciaire du locataire. Elle se fait avec l’autorisation du . juge-commissaire

Le liquidateur (ou l’administrateur judiciaire s’il en a été désigné un) peut céder le bail commercial mais en respectant toutes les clauses du contrat de bail prévues pour la  : cession

  • La clause qui prévoit l'agrément (c'est-dire l'accord) du propriétaire en cas de cession du bail doit être respectée.

  • Le doit également être suivi. Avant de vendre un fonds de commerce ou de céder un bail commercial situé dans un du commerce, le vendeur doit faire une déclaration à la commune concernée. Celle-ci a alors la possibilité d'acheter le fonds de commerce ou de reprendre le bail commercial en priorité pour le revendre à un commerçant ou un artisan. droit de préemption de la commune périmètre de sauvegarde

  • La prévue dans le bail commercial ne s'applique pas lors de la cession du bail. clause de garantie solidaire

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