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Copropriété en difficulté : état de carence

Lorsque le syndicat des copropriétaires est dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, du fait de graves difficultés financières (ou de gestion) et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, la copropriété peut être déclarée en état de carence. Qui peut prononcer l'état de carence ? L'immeuble peut-il être exproprié, c'est-à-dire saisi ? Nous vous présentons la règlementation.

Pour qu'une copropriété soit déclarée en état de carence, le doit être dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants. C'est le cas lorsque le syndicat des copropriétaires fait face à de graves difficultés financières (ou de gestion) et du fait de l'importance des travaux à mettre en œuvre. syndicat des copropriétaires

L'ouverture d'une procédure de carence peut être demandée par :

Maire de la commune sur le territoire duquel est implanté l'immeuble
Ou président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat, sur ce même territoire.

Après accord du maire ou du président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, la demande peut aussi être faite par :

Préfet
Syndic
, s'il a été désigné Administrateur provisoire
Copropriétaires représentant au moins des voix du syndicat des copropriétaires. 15 %

C'est le où se situe l'immeuble qui statue sur la demande. président du tribunal judiciaire

Il chargés de rendre compte de la situation du syndicat des copropriétaires. désigne un ou plusieurs experts

Le président du tribunal judiciaire fixe le délai dans lequel l'expert doit rendre son rapport. Le délai, de maximum est une fois. 3 mois, renouvelable

L'expert est chargé de constater les points suivants :

Importance du déséquilibre financier du syndicat des copropriétaires
Répartition des dettes par copropriétaires
Nature et état des parties communes
Importance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des habitants

, l'expert doit aussi signaler les désordres dans les affectant la sécurité et la santé des personnes. L'absence de cette annexe ou son contenu ne peuvent être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l'expertise. En annexe de son rapport parties privatives

Attention

L'existence des graves difficultés financières ou de gestion est lorsque les comptes du syndicat des copropriétaires (budget prévisionnel, charges, etc. ) n'ont pas été communiqués à l'expert à partir de la réception par le syndicat des copropriétaires d'une demande en ce sens. présumée établie dans un délai de 2 mois

Les conclusions de l'expertise, ainsi que l'ordonnance du président du tribunal judiciaire ayant décidée l'expertise, doivent être aux personnes suivantes : notifiées

Syndicat des copropriétaires
Copropriétaires
Administrateur provisoire, si il a été désigné
Maire de la commune
Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
Préfet.

La déclaration de carence a pour effet de permettre d'engager une procédure d'. expropriation

Aussi, lorsque la de carence a été prise compétent en matière d'habitat, un projet simplifié d'acquisition publique est à la 1 assemblée délibérante (conseil municipal ou assemblée de l'EPCI) qui se tient après la demande d'ouverture de la procédure de carence. procédure à l'initiative du maire ou du président de l'EPCI présenté pour information ^re

Ce projet peut mener à l'une des actions suivantes :

Expropriation des parties communes
Réhabilitation aux fins d'habitat (ou d'un autre usage)
Démolition totale ou partielle de l'immeuble.

Une évaluation sommaire du coût du projet et un plan de relogement des occupants concernés doivent être prévus.

Le projet précise la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est demandée l'expropriation.

En fonction des conclusions du rapport d'expertise, et après audition des personnes concernées, le président du tribunal judiciaire peut . déclarer l'état de carence du syndicat des copropriétaires

Dans le jugement prononçant l'état de carence, le président du tribunal judiciaire peut pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité. désigner un administrateur provisoire

À noter

Pour les besoins de la liquidation des dettes, la personnalité morale du syndicat des copropriétaires subsiste jusqu'à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l'administrateur provisoire.

Le jugement déclarant l'état de carence est notifié à l'ensemble des personnes suivantes :

Syndicat des copropriétaires
Copropriétaires
Administrateur provisoire, s'il en existe un
Auteur de la saisine
Organisme payeur des allocations logement
Maire de la commune ou président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
Préfet.

À savoir

si l'adresse d'un ou plusieurs destinataires n'est pas connue, ou si ces personnes ne sont pas identifiables, la notification est faite par affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

Oui, la déclaration de l'état de carence peut être contestée du jugement de carence. dans les 2 mois à partir de la notification

Le jugement peut être contesté par le syndicat des copropriétaires ou le syndic.

À noter

La nomination de l'administrateur provisoire peut aussi être contestée dans les mêmes conditions.

La déclaration de l'état de carence conduit à l'adaptation du projet d'acquisition publique et à l'intervention du préfet.

Au cours de la 1 assemblée délibérante suivant le jugement ayant prononcé l'état de carence, le maire ou le président de l'EPCI (compétent en matière d'habitat) fait approuver le projet modifié d'acquisition publique. ^re

Ce projet tient compte des observations de l'assemblée délibérante (au cours de laquelle le projet d'acquisition a été présenté) et des conclusions de l'expert.

Pendant , le projet modifié est mis à la disposition du public, qui peut formuler des observations. minimum 1 mois

L'état de carence ayant été déclaré, c'est-à-dire la saisie de l'immeuble, peut être décidée au profit de : ,

Commune
EPCI compétent en matière d'habitat
Opérateur chargé d'entretenir et de veiller à la conservation des biens d'intérêt collectif
Organisme ayant vocation à assurer la gestion des parties communes expropriées
Organisme y ayant vocation
Concessionnaire d'une opération d'aménagement
Société de construction dans laquelle l’État détient la majorité du capital.

Une fois la période de consultation du public passée, qui : le préfet rend un arrêté

Déclare l'utilité publique du projet d'acquisition publique et détermine la liste des immeubles ou partie d'immeubles, des parties communes, des parcelles ou des droits réels immobiliers à exproprier et l'identité des propriétaires de ces droits réels
Déclare cessibles les immeubles ou parties d'immeubles, des parties communes, les parcelles ou les droits réels immobiliers
Indique la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est poursuivie l'expropriation
Fixe le montant de l'indemnité provisionnelle allouée au propriétaire ou aux copropriétaires ou porteurs de parts, et aux titulaires de baux commerciaux et professionnels
Fixe la date à laquelle il pourra être pris possession des biens. Cette prise de possession a lieu déclarant l'utilité publique du projet. au minimum 2 mois à partir de la publication de l'arrêté

Cet arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation du bien.

aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers. L'expropriant notifie l'arrêté

Dans le mois qui suit la prise de possession, l'expropriant doit poursuivre la procédure d'expropriation dans les conditions d'une expropriation pour cause d'utilité publique.

est aussi fixée dans les conditions d'une expropriation pour cause d'utilité publique. La valeur des biens est appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble prévus dans le rapport d'expertise ou ceux prescrits pour les logements ayant notamment fait l'objet d'un . L'indemnité d'expropriation arrêté d'insalubrité