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Prolongation ou renouvellement du bail commercial

Le bail commercial ne prend pas fin au terme du contrat. À la fin du bail, le bailleur (également appelé propriétaire) notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement, le locataire donne congé ou fait une demande de renouvellement du bail. Lorsque le locataire et le bailleur ne se manifestent pas, le bail se prolonge pour une durée indéterminée. On parle de . automatiquement ou alors tacitement tacite prolongatio n

Lorsqu'aucune des parties (c'est à dire ni ni ) ne se manifeste, le bail commercial se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Il n'y a . le propriétaire le locataire pas de formation de nouveau contrat de bail commercial

Par conséquent, les parties continuent d'appliquer les dispositions prévues dans le contrat de bail. Par exemple : le locataire doit continuer de payer le loyer et les charges. Le bailleur doit aussi respecter toutes les obligations contenues dans le bail. Le loyer du bail commercial reste le même pendant la tacite reconduction. Cependant, une peut être envisagée. révision triennale du loyer

Pour mettre fin à la tacite prolongation, il faut qu'un congé soit envoyé (par le propriétaire ou le locataire) par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) mais et à tout moment au moins 6 mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil.

Par exemple, si envoie un congé le 4 avril 2021, l'effet de ce congé est reporté au 31 décembre suivant : du 4 avril au 4 octobre augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil. le propriétaire délai de 6 mois

Dans le cas d'une prolongation du bail, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l'acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail. tacite

Si la durée du bail dépasse , le propriétaire pourra le loyer (c'est-à-dire que le loyer sera fixé à la ) 12 ans déplafonner valeur locative

À savoir

Il est conseillé de se manifester avant que le bail pour éviter que le loyer soit déplafonné (c'est à dire qu'il soit fixé à la ). au locataire n'atteigne 12 ans valeur locative

Les parties peuvent décider de renouveler le contrat de bail commercial. Il s'agit alors venant s'appliquer et pouvant contenir des conditions nouvelles. d'un nouveau contrat après l'expiration du précédent

À la fin de la durée du contrat de bail (9 ans minimum), le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail commercial.

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les : 3 conditions suivantes

du fonds de commerce Obligation d'être
au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan Obligation d'être immatriculé
dans les locaux au cours des 3 années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction Exploitation du fonds de commerce de manière effective

Lorsqu'intervient , l'acquéreur ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement puisque la condition de l'exploitation effective du fonds de commerce pendant 3 ans n'est pas remplie. Dans ce cas, l'acquéreur qui souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial doit négocier avec le propriétaire pour que celui-ci renonce à se prévaloir de la durée d'exploitation effective des 3 années précédant l'expiration du bail. une cession de droit au bail au cours des 3 dernières années du contrat de bail commercial

En revanche, en cas de pendant la dernière période triennale du bail commercial, l'acquéreur peut bénéficier des années d'exercice de son prédécesseur pour le renouvellement du bail. cession du fonds de commerce

À l'arrivée de l'échéance contractuelle, le bail ne se renouvelle pas automatiquement, il faudra qu'il y ait délivrance obligatoire d'un acte, (le congé ou une demande de renouvellement) pour que le bail prenne fin, et que soit mis en œuvre le renouvellement du bail commercial.

Le bailleur peut donner congé avec ou sans offre de renouvellement du bail.

Le congé est donné :

Ce congé doit préciser les éléments suivants :

par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Motifs pour lesquels il est donné
Indication que le locataire qui souhaite contester le congé demander le paiement d'une indemnité d'éviction ou doit saisir le tribunal judiciaire avant l'expiration d'un délai de 2 ans.

Le bailleur qui donne congé permet le renouvellement du bail commercial. avec offre de renouvellement du bail

du loyer. Dans le congé, le propriétaire doit faire connaître le loyer qu'il propose. Ce congé est généralement donné en vue d'une augmentation

Le locataire a alors 3 choix :

Accepter le renouvellement et le nouveau loyer, de manière expresse en donnant son accord par acte de commissaire de justice (anciennement d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l'augmentation du loyer proposée par le bailleur ou
Accepter le renouvellement, mais r. Dans ce cas, le bailleur et le locataire peuvent décider à l'amiable du montant du loyer. Cependant, s'il n'y a pas d'accord amiable, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (ou le tribunal judiciaire si aucune conciliation n'est possible) efuser le nouveau loyer ou
Refuser l'offre de renouvellement. Dans ce cas, le bail commercial prend fin sans que le locataire puisse obtenir une . indemnité d'éviction

Dans ce cas, le bailleur doit justifier les motifs légitimes expliquant le refus du renouvellement. Par exemple : saisie du local pour des raisons d'insalubrité, le fait que le locataire ne respecte pas les obligations du bail (non paiement des charges, absence de réparations du local prévu dans le bail, défaut d'exploitation du fonds).

Le bailleur peut aussi justifier le fait que le fonds de commerce n'est pas conforme aux règles applicables aux baux commerciaux.

le bailleur paie au locataire une pour non renouvellement du contrat de bail commercial. Si les motifs présentés ne sont pas justifiés, indemnité d'éviction

Concernant le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour habiter lui-même ses locaux ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ou ses descendants. les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux, exclusivement sur la partie concernant les locaux d'habitation

Ce droit de reprise n'est possible que s correspondant i le bénéficiaire du droit de reprise ne dispose pas d'une habitatio n à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

Le droit de reprise ne peut être exercé si :

La privation de jouissance des locaux d'habitation entraîne pour le locataire un trouble grave à l'exploitation du fonds ou

Si les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.

La demande de renouvellement du bail commercial doit être adressée par le locataire au propriétaire des locaux dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail.

Elle doit :

Être envoyée ou par lettre recommandée avec AR par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) et
Comporter figurant à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du code de commerce la mention : "dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".

Le bailleur doit faire connaître sa décision dans un délai de 3 mois. Si aucune réponse n'intervient, le bailleur est considéré avoir accepté le renouvellement.

Le bailleur n'est pas obligé d'accepter de façon formelle (par un écrit) le renouvellement du bail commercial. Cependant, le bailleur qui mais souhaite obtenir une augmentation de loyer doit en faire la demande par (anciennement acte d'huissier de justice). est d'accord avec le renouvellement acte de commissaire de justice

Le bailleur peut en respectant tous les éléments suivants : refuser le renouvellement du bail commercia l

Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
Préciser les motifs du refus ( comme non-paiement des charges ou absence de réparations du local prévu dans le bail ou encore défaut d'exploitation du fonds de commerce) motifs graves et légitimes
Indiquer que le locataire qui souhaite contester le refus de renouvellement, ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle il a connaissance du refus de renouvellement.

Concernant les locaux d'habitation le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Le refus de renouvellement peut se justifier parce que le bailleur y réside lui-même ou y fait résider ses proches. Par exemple, son conjoint, ses ascendants, ses descendants. Ceci à la condition qu'ils ne disposent pas d'une habitation correspondant à leurs besoins normaux. accessoires des locaux commerciaux,

En cas de désaccord sur l'application des règles du plafonnement du loyer du bail, et après échec d'une solution amiable, il est possible de saisir la des baux commerciaux, généralement située auprès de la préfecture. commission départementale de conciliation

Si l'affaire n'est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal judiciaire, qui statue en tant que . juge des loyers

Pour saisir le juge des loyers commerciaux, la partie qui conteste la fixation du loyer doit déposer son auprès du greffe du tribunal compétent. Le greffe indique la date à laquelle l'autre partie sera assignée. mémoire

Par conséquent, le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe.

À savoir

Le mémoire doit contenir certaines informations. Par exemple, l'identité des parties, une copie du bail commercial, l'identification du local loué, une copie des congés avec offre de renouvellement.