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Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?

Lorsque le bailleur (c'est-à-dire le propriétaire) refuse le renouvellement du bail commercial, il doit payer au locataire une indemnité d'éviction. Celle-ci correspond à une somme d'argent qui compense les dommages causés par le refus de renouvellement.

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il doit au locataire une indemnité d'éviction. Elle permet de compenser le préjudice du locataire qui est obligé de quitter les lieux. en principe payer

Attention

Le locataire d'un bail commercial peut demander le versement d'une indemnité d'éviction dans un délai de 2 ans à compter de la date de notification du congé du bailleur ou de la réception du refus de renouvellement du bail.

En revanche, dans certains cas, le bailleur peut . Il s'agit des situations suivantes : refuser le renouvellement du bail commercial sans avoir à verser au locataire une indemnité d'éviction

Comportement grave du locataire. On parle alors de . C'est le cas lorsque le locataire ne paye pas le loyer ou lorsqu'il cesse d'exploiter le fonds loué. motifs graves et légitimes
Construction ou reconstruction avec offre d'un local en remplacement
Démolition d'un immeuble insalubre ou vétuste
Reprise d'un local d'habitation accessoire au local commercial

À noter

Pour bénéficier d'une indemnité d'éviction, le locataire doit exploiter effectivement un fonds de commerce et être au registre du commerce et des sociétés (RCS) et au registre national des entreprises (RNE). immatriculé

L'indemnité d'éviction est une compensation financière versée au locataire qui doit quitter les lieux.

Elle est évaluée en fonction du dommage subi. Elle doit couvrir l'intégralité du causé au locataire par le non-renouvellement du bail. préjudice

Les éléments à prendre en considération pour l'évaluation de l'indemnité sont les suivants :

Valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession
Frais normaux de déménagement et de réinstallation
Frais et à payer pour un fonds de même valeur (par exemple, frais de négociation d'un nouveau bail, montant de la commission due à un intermédiaire). droits de mutation

L'indemnité d'éviction est constituée d'une . Il s'agit soit d'une lorsque le fonds de commerce est amené à disparaître, soit d'une lorsque le fonds peut être déplacé. indemnité principale indemnité de remplacement indemnité de déplacement

Dans de nombreux cas, des sont versées en plus de cette indemnité principale. indemnités accessoires

Calcul de l'indemnité de remplacement

Si le locataire perd sa clientèle à la suite du refus de renouvellement du bail, l'indemnité principale est qualifiée d' ou de . indemnité de remplacement perte de fonds

Il n'existe pas de méthode particulière pour évaluer le fonds de commerce.

Le locataire est indemnisé sur la base de la fixée suivant les usages de la profession. valeur marchande du fonds de commerce

Les éléments suivants sont alors pris en compte :

. Elle peut entraîner la disparition totale du fonds de commerce. C'est le cas des commerces de proximité puisque la clientèle est attachée à la localisation du commerce. P
, souvent sur la base du chiffre d'affaires des 3 dernières années. Résultats d'exploitation
par le locataire. Il s'agit de l'un des éléments du fonds de commerce qui disparaît à suite du non-renouvellement du bail. Il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la localisation exceptionnelle du local. L'indemnité d'éviction doit alors être égale à la valeur du droit au bail. des locaux loués

Indemnité accessoires

L'indemnité de remplacement peut être augmentée des suivantes : indemnités accessoires

Frais de déménagement

Frais de réinstallation du fonds de commerce

Frais et liés à l'achat du nouveau fonds droits de mutation

Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement

Indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation

Frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats

Frais accessoires (par exemple, perte d'une licence)
Indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l'éviction

Frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)

Calcul de l'indemnité de déplacement

Lorsque l'activité exercée dans le local est transférable, une (ou de transfert) doit être versée. Pour apprécier la possibilité de réinstallation du locataire, il faut tenir compte de la nature de l'activité et de l'état locatif du marché sur le quartier. indemnité de déplacement

L'évaluation de l'indemnité de déplacement consiste à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau local. On applique à cette différence un coefficient qui prend en compte la qualité de l'emplacement du local et la nature de l'activité.

L'indemnité d'éviction pour déplacement de fonds tient compte des éléments suivants :

, conséquence de l'installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte (ou perte partielle) de la clientèle Transfert du fonds
de l'ancien local Valeur du
Éventuellement, . coût d'un nouveau

Si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de remplacement. C'est au bailleur d'apporter la preuve que le fonds ne disparaît pas.

Indemnité accessoires

L'indemnité de déplacement est augmentée des suivantes : indemnités accessoires

Frais de déménagement

Frais de réinstallation du fonds de commerce

Frais et liés à l'achat du nouveau fonds droits de mutation

Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement

Indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation

Frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats

Frais accessoires (par exemple, perte d'une licence)
Trouble commercial pour compenser la gêne due à l'éviction

Frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)

À savoir

Une est versée par le bailleur pour couvrir les frais et droits de mutation lors de l'acquisition d'un nouveau fonds de commerce. Toutefois, elle n'est pas versée si le bailleur apporte la preuve que le locataire ne s'est en fait pas réinstallé dans un nouveau local. indemnité dite de remploi

Qui fixe l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction peut être fixée à l'amiable entre les parties.

En pratique, elle est le plus souvent fixée par un expert professionnel.

En l'absence d'accord, les parties peuvent demander au tribunal judiciaire d'en fixer le montant. Le juge se prononce alors sur l'importance des préjudices que l'indemnité d'éviction doit réparer.

À quel moment l'indemnité d'éviction est-elle évaluée ?

Le montant de l'indemnité d'éviction doit être apprécié au moment le plus proche de la réalisation du . préjudice

L'indemnité est évaluée ou lorsque le locataire est maintenu dans les lieux, à la date de la décision des juges qui a fixé l'indemnité. à la date du départ du locataire