État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation

Qu'est-ce qu'un état des lieux d'entrée ? C'est un document qui décrit l'état du logement et de ses équipements à l'entrée dans les lieux du locataire. Il est joint au bail et doit être fait lors de la remise des clés du logement au locataire. Nous vous expliquons.

Le locataire et le propriétaire (ou son représentant, un agent immobilier par exemple) doivent faire ensemble l'état des lieux d'entrée, de façon contradictoire (chacun est présent).

Lors de l'état des lieux, le logement doit contenir les éléments mentionnés dans le . bail

L'état des lieux doit être fait dans de bonnes conditions d'éclairage.

L'état des lieux peut être fait :

  • Soit, à l'amiable, et ensemble, par le locataire et le propriétaire. Dans ce cas, il est recommandé de convenir d'une date pour l'état des lieux de sortie, par courrier recommandé avec avis de réception.

  • Soit, à l'amiable, et ensemble, par le locataire et un professionnel (agent immobilier ou notaire) représentant le propriétaire. Dans ce cas, il est recommandé de convenir d'une date pour l'état des lieux de sortie, par courrier recommandé avec avis de réception.

  • Soit, lorsque le locataire ou le propriétaire (ou son représentant) refuse de venir au rendez-vous, ou de faire l'état des lieux, ou de le signer, l'un ou l'autre peut faire appel à un . Dans ce cas, il s'agit d'un état des lieux litigieux, dit. Le commissaire de justice prévient le locataire et le propriétaire (ou son représentant) par lettre recommandée avec accusé de réception, et au moins 7 jours à l'avance, du jour où il va réaliser le . commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) constat locatif

L'état des lieux doit être consigné dans un document écrit.

Ce document doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être faits :

  • Soit sur un document unique, comportant pour chaque pièce du logement une colonne "" et une colonne "" à l'entrée du locataire à la sortie du locataire

  • Soit sur des documents distincts ayant une présentation similaire.

L'état des lieux doit être fait par écrit, sur support papier ou sous forme électronique.

Au moment de sa signature, l'état des lieux est remis au locataire et au propriétaire (ou à son représentant).

Il est remis en main propre ou par voie dématérialisée.

L'état des lieux d'entrée doit décrire avec précision le logement et les équipements qu'il comporte.

Il constate également l'état de conservation du logement.

Il doit au moins comporter les informations suivantes :

  • Type d'état des lieux : état des lieux d'entrée

  • Date d'établissement de l'état des lieux

  • Localisation du logement

  • Nom ou dénomination des parties (locataire, propriétaire) et domicile ou siège social du représentant du propriétaire

  • S'il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux

  • S'il y a lieu, relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie (c'est-à-dire lorsque les charges locatives ne sont pas payées au forfait)

  • Clés ou tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun

  • Pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des meubles du logement. Elle peut être complétée d'observations ou de réserves, et illustrée d'images.

  • Signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Au moment de l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment ajouter des précisions, comme le fait par exemple, que les compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité ne sont pas branchés.

À noter

Pour comparer l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux, le locataire et le propriétaire (ou son représentant) peuvent convenir, à la signature du bail, d'appliquer une . grille de vétusté

Le coût de l'état des lieux varie, selon les personnes qui s'en chargent :

  • Lorsque le locataire et le propriétaire font ensemble l'état des lieux d'entrée, cela n'engendre aucun frais

  • Lorsque (agent immobilier) font l'état des lieux ensemble, le locataire doit payer une partie des frais le locataire et un professionnel

  • Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou son représentant) refuse d'établir l'état des lieux de façon contradictoire en ne se présentant pas, l'un ou l'autre peut faire appel à un commissaire de justice. Dans ce cas, il s'agit d'un dont les frais sont partagés entre le locataire et propriétaire. état des lieux litigieux (ou constat locatif)

Lorsque l'état des lieux d'entrée est fait par le locataire et un professionnel (agent immobilier), une partie des frais doit être payée par le locataire.

Mais la part payée par le locataire ne peut pas dépasser :

  • La moitié des frais facturés par l'agence immobilière

  • Et un montant maximum, de par m² de . 3 € TTC surface habitable

Exemple

Pour un logement est de , si l'état des lieux est facturé TTC : 25 m² 170 €

Donc le locataire doit payer (car est inférieur à ) et le propriétaire doit payer la somme restante, soit (obtenu par - ). 75 € 75 € 85 € 95 € 170 € 75 €

  • La moitié des frais facturés est égale à / 2 = 170 € 85 €

  • Le montant maximum imputable au locataire est égal à : 25 x = 3 € 75 €

Exemple

Pour un logement est de ², si l'état des lieux est facturé TTC : 25 m 100 €

Donc le locataire doit payer (car est inférieur à ) et le propriétaire doit payer la somme restante, soit (obtenu par - ). 50 € 50 € 75 € 50 € 100 € 50 €

  • La moitié des frais facturés est égale à / 2 = 100 € 50 €

  • Le montant maximum imputable au locataire est égal à : 25 x = 3 € 75 €

Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) sont réglementées.

Attention

Dans certains départements d’outre-mer, le taux TVA diffère.

Les sommes demandées varient selon la surface du logement.

Coût d'un constat locatif (état des lieux litigieux réalisé par commissaire de justice)

Surface du logement

Tarif (TVA incluse)

Jusqu'à 50 m²

Frais d'acte :  132,82 €

+ Lettres de convocation : 18,06 €

+ Frais de déplacement : 11,28 €

Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²

Frais d'acte :  154,74 €

+ Lettres de convocation : 18,06 €

+ Frais de déplacement : 11,28 €

Plus de 150 m²

Frais d'acte :  232,12 €

+ Lettres de convocation : 18,06 €

+ Frais de déplacement : 11,28 €

Le coût total est partagé entre le locataire et le propriétaire. pour moitié

Le locataire peut demander au propriétaire (ou à son représentant) de modifier l'état des lieux d'entrée dans les 10 suivant la date de l'état des lieux s'agissant de tout élément concernant le logement. Il peut également en faire la demande durant 1 mois de la période de chauffe, s'agissant de l'état des éléments de chauffage. jours calendaires er

Si le logement est doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire (individuelle ou collective avec un comptage individuel), le propriétaire (ou son représentant) complète l'état des lieux d'entrée (et de l'état des lieux de sortie lors du départ du locataire) par les relevés des index pour chaque énergie.

À noter

L'extrait d'état des lieux correspondant à ces informations est mis à la disposition du professionnel chargé d'établir le . diagnostic de performance énergétique (DPE)

Si le propriétaire (ou son représentant) refuse de modifier l'état des lieux, le locataire peut saisir la dont dépend le logement. commission départementale de conciliation

Tout dépend de la raison pour laquelle l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait :

Lorsque le propriétaire (ou son représentant) refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une de le faire. mise en demeure

Si le propriétaire (ou son représentant) persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de . Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante). réparations locatives

Pour les autres réparations ( ou des lieux), c'est au propriétaire (ou son représentant) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire. travaux à la charge du bailleur vétusté

Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de . Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante). réparations locatives

Pour les autres réparations ( ou des lieux), c'est au propriétaire (ou à son représentant) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire. travaux à la charge du bailleur vétusté

La démarche dépend du montant du litige :

Courrier recommandé

Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

Conciliation (obligatoire)

Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous devez engager une conciliation auprès d'un conciliateur de justice

Cette démarche est gratuite.

Saisir le juge

Vous devez du tribunal dont dépend le logement loué. saisir le juge des contentieux de la protection

Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

Courrier recommandé

Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

Conciliation (facultative)

Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, il peut être utile d'engager une conciliation auprès d'un conciliateur de justice

Cette démarche est facultative.

Elle est toujours gratuite.

Saisir le juge

Vous devez du tribunal dont dépend le logement loué. saisir le juge des contentieux de la protection

Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

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